3月1日晚间，亚布力中国企业家论坛闭幕式，闭幕式会议上，孙宏斌做到了《房地产的下半场，投资美好生活》的主题演说，孙宏斌在演说中提及，房地产这个行业我感觉意味著不不存在大幅度下跌的可能性，也不不存在大幅度上升的可能性，它在今后五年都是波动的，甚至是十年里，都是在波动里面，在波动向下。当然，每个城市都会不过于一样。孙宏斌在演说中提及，这个行业消费升级也好，美好生活也好，不是谁都能转的，这个东西门槛很高的，但是如果坚决下来，你的优势就不会非常明显。

赚钱的行业是很少的，你要投很多钱，有的亏了，有的投出来了，所以说道必须投很多钱。精彩的我还没说道呢，还有乐视。以下为演说全文：为什么叫房地产下半场？我实在替换成哪个行业都可以，比如AI的下半场，AI的下半场就是找对象，也是美好生活的一部分；比如互联网的下半场，也是投资美好生活。这几年我们也做到了很多投资，投资逻辑是什么？为什么大家都在投科技创新，投AI？目标就是消费升级。

前几年说道的是消费升级，自从十九大以后，消费升级就改为美好生活了。不过，我还是讨厌房地产的下半场，为什么呢？第一，因为我们是一个房地产公司，我们的主业是房地产，如果房地产都做到很差，就没钱，更加别说投资其它了；第二个，显然，这也是一个十分有意思的行业，这是一个大家都不懂的行业，所以我今天第一点想要说道的是房地产是个什么东西，第二点想要说道说什么是美好生活，为什么说道现在投资美好生活，而不是去年，而不是五年前，而不是一开始就投资；第三点，想要说道说道投资美好生活有多难，投资美好生活也不是那么更容易。房地产意味著不不存在大幅度下跌或暴跌的可能性第一点，我想要说道一下房地产。上半场是什么概念呢？房地产行业，我实在有三个特点：第一个特点，就是它的规模只不过尤其大，去年房地产的规模早已多达全球的汽车产业了，去年全球的汽车产业是两万亿美元，去年房地产的销售早已多达全球的汽车行业，因为中国的汽车行业占到全球1/3，大约是四五万亿的销售，特一起全世界是两万亿美元的汽车，房地产业早已是多达了，这是一个极大的市场，这是一个谁都无法敲的市场。

所以按我的估算，房地产应当是一个规模平均15万亿的行业，去年房地产行业的规模将近13万亿到14万亿之间，这是这个行业的第一个特点。第二个特点是什么呢？这个行业在较慢的统合，因为很多人都实在房地产行业没护城河，就是买地卖房子，很更容易。我想要说道的是，这个行业的护城河只不过十分浅。

为什么浅？我仍然说道这个行业分为两块，一块是投资，一块是盖房子，投错了垫什么房子都亏钱，投对了，你地买对了垫什么房子都赚钱，这是这个行业最好的。今天都说的很多人都是做到投资的，投资本来就很难，房地产行业更加无以，为什么？因为你投下去以后，要过好几年才告诉不会怎么样。

都说的很多人都翻新过房子，我告诉你们卖的房子都挺大的，但是你想要去找个好的设计师基本上很难，因为全世界好的设计师就那么多，基本上都被我们这样的大公司给“占到”了，基本上小公司是没机会请求到这些好设计师的。所以，好的设计师只不过也是一个护城河。很多朋友去找我给他翻新房子，他知道想要去找好的设计师，但是去找将近，因为你跟他有可能连谈的机会都没。

第二个特点就是行业统合更加慢，小公司不了做到了。我们看见这几年大的公司快速增长都迅速，行业在较慢统合，转入前几名是很难的，只不过地产行业是十分无以统合的行业。

汽车行业也挺无以统合的，有所不同的国家，美国、日本和德国的那么多品牌，统合到现在这么低的市场占有率很难，其他的行业更加不更容易。第三个特点，这个行业政策尤其多。我仍然说道，我们做到企业要看宏观，还要看微观。

“微观”是我们自己腊的活，宏观就是这个行业要往哪去。只不过很多时候大家看的是综观，比如今天出有什么政策了，那是综观，综观的事我感觉有可能不是最重要的。

最重要是宏观，是对这个行业未来的辨别，不该了，你就徵，再行往前做到两年，遇到墙就徵，你把这个事情看明白，其他的事就不过于最重要了。我们也否认这个行业是一个周期性的行业，它跟宏观有关系，政策每年都在变，但是这个行业，不光是我们，前几名的公司每年都是大幅的快速增长，为什么？就是因为这些政策只不过对我们来说，你甭管是腊哪个行业，做到什么，不管什么政策，任何一个政策都需要变为你的一个优势，你都能把坏事变为好事。

这只不过是尤其无以的事。所以说道这个行业三个特点，一个是规模十分大，你要把这个行业作好的话，行业前十名都在世界五百强里面，或者是前二十名都能排进世界五百强；第二个特点就是这个行业较慢统合，第三个是行业的政策仍然在变，但不管什么政策，都会有益处，你要把政策的变化变为你的优势，这是行业的三个特点，也是指导我们行事的特点。大家都在买房子，都在卖股票，但是我想要说道，虽然谁也无法辨别将来，但是房地产这个行业我感觉意味著不不存在大幅度下跌的可能性，也不不存在大幅度上升的可能性，它在今后五年都是波动的，甚至是十年里，都是在波动里面，在波动向下。

当然，每个城市都会不过于一样。因为这个行业这几年显然发展较为好，所以我们自己的现金流也较为好，这个行业今后几年还不会较慢地发展，特别是在对大公司来说，还是较慢统合市场资源，还不会较慢的快速增长，这是我们对这个行业的第一点辨别。现在是投资美好生活的最差时机第二，我们这几年仍然说道投资消费升级，消费升级是个什么东西呢？你有房有车，吃饱穿暖之后，你就想要干嘛呢？旅游啊那些事对吧？所以，美好生活就是你的基本生活市场需求符合之后的更高的执着和享用的东西，下一步就是文化旅游，还有文化娱乐，以及养老、休闲娱乐、教育……这些东西是下一步我们要转的，这就是消费升级。

什么叫美好生活，美好生活是什么？我实在，我不说道大家都不懂，他们那个你说道也不懂，我这个我不说道你也不懂。为什么现在要转呢？因为现在的人都有钱人了。

只不过我自己实在，中国人开始有财富的概念就是指2008年以后，你想要08年以前谁有钱人，08年以后，很多企业有钱人了，很多人有钱人了，房地产行业就是指2015、2016年开始变坏的。中国的财富人群渐渐多一起了，特别是在是都说的这些人，还有你们周围的员工，你们到了这个时候了。所以，按收益或者财富水平取决于，你要做到坐落于顶端的30%的人的美好生活，这些人都旅游得起，都可以春节过来，春节有可能是40%都过来旅游了，你如果投20%的话，什么都行。

投5%的话，我们的房子都负担得起，再行上涨一倍也都负担得起。我忘记1985年的时候我第一次去海南，从北京坐飞机到广州是普通舱是146块，经济舱是190块，飞机从广州飞到海南，寄居到南天大旅店，试营业，75块一晚上，谁寄居得起，我那时候工资是97块。你看看我一个月工资寄居一晚上，我说道这个酒店认同要破产的，那天我回头的时候，把拖鞋给拿着了。

现在过年海南的酒店是一万块钱一间。我就想要说道，投资美好生活，到那个时候了。什么时候呢？就是这个时候。

比如说电影，2008年，中国一年的电影市场只有40多亿，现在早已超过五六百亿，光一部电影的票房就有好几十亿，就是因为有钱人了。过去说道卖影碟看，卖一张碟是5块，去电影院10块，现在谁还买碟啊？为什么呢？就是钱多了。那时候一百块钱跟一个女孩过来就是很高的消费，现在连看电影带上睡觉洗，一千块钱能搞定有可能是最基本的消费，这就是你有钱人了，不在乎花上几百块看电影了，看电影是最低廉的事了，电影每年有五六百亿的收益了，所以说道到时候了，美好生活的投资到时候了。

美好生活：投资很难，前景相当可观最后一点我想要说道一下，美好生活为什么投资很难？为什么无以？无以在哪呢？东升大哥现在转的这个医养融合，我也尤其寄予厚望，为什么呢？我们现在做到文旅和医养的门槛尤其低，随意一个旅游的项目你一投就是100亿以上，现在万达这些项目做完以后，大约不会持有人2千亿的文化旅游的物业，比如哈尔滨万达城，最后我们持有人的酒店群和万达mall和游乐场再行再加秀场，特一起就得100多亿，青岛都是200多亿，门槛很高。第二个门槛低就是回报率很低，现在的回报率有可能就是1%，或者是0.5%，或者是做到追了，因为我们万达城现在开业了四家，哈尔滨、西双版纳、南昌和合肥，我们今年的目标是做到追，明年可能会花钱点钱。

因为回报率很低，因为投资大，所以说道门槛十分低。但是这个行业有什么益处？因为门槛低，因为回报率较低，所以供应量就较少。

你看高端的文化旅游是非常少的，但随着市场需求的渐渐减少，这个东西不会更加好，你今年是追，明年是1%，后年是2%，再行过三年，五年，十年，有可能就是20%了。商业地产呢？中国的商业零售总额是快速增长10%，同时商业面积是减少50%，你转商业认同是赔钱的，商业有的你作好了立刻就可以赚钱，但是做到很差就敢。但文旅就不会更加好，因为门槛低，还包括医养融合要投很多钱，只有保险公司才能投，这个门槛就十分低了。还包括文化娱乐也是一样的，文化娱乐也是一个十分低的门槛，视频网站，BAT一年盈两百亿，视频网站一年盈两百亿，中国一年拍电影800部电影，在电影院敲的不多，所以说道赚钱的行业是很少的，你要投很多钱，有的亏了，有的投出来了，所以说道必须投很多钱。

精彩的我还没说道呢，还有乐视。我说道这个行业消费升级也好，美好生活也好，不是谁都能转的，这个东西门槛很高的，但是如果坚决下来，你的优势就不会非常明显。这是我想要说道的，那个我就不说道了。

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